Actualité – Sale and Lease Back

Le sale and lease back est un outil financier permettant aux entreprises de libérer du capital immobilisé tout en optimisant l’utilisation de leurs capitaux propres. Dans un contexte économique plus sélectif, marqué par des cycles d’endettement contraints, cette solution apparaît comme une alternative pertinente au financement bancaire classique.

L’hypothèse économique sous-jacente repose sur le fait que la rentabilité générée par l’exploitation ou par de nouveaux investissements doit être supérieure à la rentabilité de l’actif ou à son coût d’immobilisation. À cela s’ajoute un avantage fiscal non négligeable : sauf convention abusive, les loyers sont déductibles, ce qui permet de minorer la base taxable et d’optimiser le résultat imposable.

En 2026, de nombreuses entreprises devraient rechercher des solutions de financement, que ce soit pour répondre à des besoins de trésorerie, accompagner leur développement ou saisir des opportunités d’acquisition stratégique.

Dans ce contexte, les équipes du Cabinet CAIRUS, spécialiste du financement d’entreprise, constatent un intérêt croissant pour ce type de montage.

Comment fonctionne le sale and lease back ?

Le principe est simple : l’entreprise vend un actif stratégique (immeuble d’exploitation, actif industriel, flotte ou équipement) puis le reprend immédiatement en location. Ce mécanisme permet d’obtenir des liquidités immédiates, d’améliorer les ratios financiers,  et permet une flexibilité totale afin de poursuivre les investissements et faire de la croissance.

Selon Dorothée Gazzano, responsable régionale AURA du financement au sein du Cabinet CAIRUS  « Le sale and lease back est une solution encore trop souvent sous-estimée. C’est pourtant une solution puissante pour allier performance financière et continuité opérationnelle. »

Le sale and lease back reste cependant une solution sur mesure. Chaque dossier présente ses spécificités : structure d’exploitation, détention patrimoniale, recours à des investisseurs externes. Néanmoins, cette alternative de financement n’est pas duplicable automatiquement sur tous les actifs.

Contrairement à certaines idées reçues, le lease-back n’est pas une solution miracle. Les investisseurs accordent une attention particulière à la solvabilité du locataire et à sa solidité financière.

Le dispositif s’adresse donc prioritairement à des entreprises en bonne santé. Toutefois, une entreprise saine confrontée à une difficulté ponctuelle peut également être éligible, sous réserve d’une analyse approfondie.

Dominique Bottazzi, Directeur de la BU Financière Cabinet Roux souligne que « Dans ce contexte, les investisseurs sont d’autant plus attentifs aux qualités (mais aussi aux éventuels défauts)  intrinsèques des actifs proposés. En tant qu’experts immobiliers, nous savons qu’un actif peu liquide, monovalent ou situé dans une zone géographique peu attractive peut constituer un frein significatif à l’opération. » 

Dans ce cadre, l’avis d’un expert indépendant tel que Cabinet Roux est primordial afin de consolider le dossier et sécuriser l’opération. Les équipes CAIRUS et les experts Cabinet Roux, spécialisés dans l’évaluation de la valeur vénale, ont l’habitude de travailler en étroite collaboration afin de structurer et sécuriser les montages.

L’année 2025 a été marquée par une forte sollicitation des acteurs du financement sur les opérations de sale and lease back. Les investisseurs continuent de manifester un intérêt soutenu pour les revenus locatifs long terme, notamment sur les actifs industriels et logistiques.

Le sale and lease back s’affirme ainsi comme un outil de financement stratégique, particulièrement adapté aux entreprises confrontées à des cycles d’endettement des entreprises.

Cependant, l’incertitude économique actuelle impose une plus grande prudence. Les financeurs procèdent désormais à une analyse fine des actifs et des conditions de marché avant toute décision d’investissement.

Après avoir accompagné plusieurs opérations significatives en 2025, CAIRUS poursuit en 2026 son accompagnement sur de nouvelles transactions stratégiques intégrant ce type de montage.

Toutefois, un constat s’impose : les opérations portant sur des équipements industriels restent plus complexes à structurer qu’auparavant.

Selon Dorothée Gazzano, « La prudence des financeurs sur les opérations de sale and lease back d’équipements ne relève pas d’une simple impression. Elle reflète une réalité du marché du financement d’actifs lourds, influencée par plusieurs facteurs macroéconomiques. »

Cette frilosité persistante ne signifie pas que le marché est fermé. Elle traduit plutôt une sélectivité accrue des financeurs, qui favorisent des dossiers bien structurés, des actifs à forte liquidité, au détriment des équipements plus risqués ou plus spécialisés. Pour cette catégorie d’actif, et singulièrement pour les activités de process lourds, la création d’une Fiducie renforçant la sécurité du prêteur est souvent privilégiée. Nous y reviendrons dans un prochain article.

Le message clé à retenir : La qualité du dossier et la solidité de l’actif, validées par une expertise indépendante telle, sont plus que jamais déterminantes. C’est dans cette complémentarité que s’inscrit l’intervention conjointe de CAIRUS et du Cabinet Roux : sécuriser l’évaluation des actifs, structurer les opérations et mobiliser les financements les plus adaptés au marché afin de transformer des projets complexes en transactions maîtrisées et pérennes.

CABINET ROUX – Pôle Expertise Financière